[부동산] 전세 계약 주요 용어 5분만에 파악하기 (저당권, 근저당권, 우선 변제권, 전입 신고 등)

 

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오늘은 전세 계약 및 부동산과 관련된 용어에 대해서 알아보겠습니다. 사회초년생이라면, 독립을 위해 집을 구할 때 전세 혹은 월세를 선택해야 하고 막상 집을 구할 때가 되면 아는 것이 아무것도 없어 두려움이 많습니다.

 

아무래도 부동산과 관련된 용어를 사전에 알고 있다면, 중개인 분과 대화하기가 더 수월할 것이며, 전세 사기의 위험을 최소화할 수 있습니다.

 

아래에 설명한 다양한 용어들을 숙지하신 후 원하시는 집 꼭 성공적으로 계약하시길 바랍니다.

 

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저당권

저당권은 은행과 같은 기관들이 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 설정하는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 집을 빌려 돈을 빌리고, 돈을 못 갚으면 집을 빼앗길 수도 있다는 것이라고 생각하면 됩니다. 단, 근저당권과 다르게 불특정 채무에 대해서는 담보를 해주지 않습니다.

 

 

근저당권

근저당권은 미래에 발생할 수 있는 불특정 채권을 담보하기 위해 설정하는 특별한 저당권입니다. 쉽게 말해, 아직 발생하지 않은 빚을 미리 담보로 잡아놓는 것이라고 생각하면 됩니다. 아래의 예시를 참고하면 쉽게 이해가 되실 겁니다.

채권자 철수가 채무자 영희에게 1억 원을 빌려주면서, 영희가 갖고 있는 집(시세 3억 원)에 저당권을 1억 원어치 설정해 줬다고 해보겠습니다. 그런데 영희의 사업이 어려워지자 자꾸 5,000만 원, 3,000만 원씩 자꾸 돈을 빌려갔고 이때마다 철수도 빌려간 만큼 저당권을 등기해 줬습니다.

그런데도 영희가 계속 자꾸 돈을 빌려가자, 저당권을 등기하러 가기 귀찮아진 철수는 이렇게 제안했습니다. "어차피 너 나중에도 계속 돈 빌려가기 귀찮을 테니깐, 시세인 3억 원을 한도로 해서 저당권을 설정해 놓자. 3억 원까지는 내가 마음대로 빌려줄게." 이렇게 채권의 최고액을 정해놓고, 그 최고액의 한도 내에서의 불특정채권을 담보하는 것이 근저당권입니다.

위의 예시에서 3억 원의 근저당권을 설정할 경우, 1억 원짜리 채무, 5천만 원짜리 채무, 3천만 원짜리 채무 모두 하나의 근저당권 아래에 보호되는 것입니다.

 

 

깡통 전세

깡통전세는 마치 겉은 화려하고 속은 비어있는 깡통처럼 실제 가치보다 훨씬 높게 책정되어 있는 전세를 의미하며, 이러한 깡통 전세에서는 세입자가 본인의 전세금을 다시 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 깡통전세의 위험을 피하기 위해서는 아래의 주의 사항을 꼭 숙지하고 계셔야 합니다.

• 전세금 수준 확인: 계약하고자 하는 부동산의 과거 매매 실거래가 혹은 전세 실거래가를 확인하신 후 지금 계약하고자 하는 금액이 적정한 수준인지를 판단합니다. 만약 전세가율이 70% 이상이라면, 주의가 필요합니다.
• 등기부등본 확인: 등기부등본 중 특히 을구에 작성되어 있는 내용을 집중적으로 확인해야 하며, 근저당 등의 융자가 있다면 계약을 신중히 고려해야 합니다. 그 이유는 우리가 계약 전에 이미 융자가 있을 경우, 변제 순위에서 뒤로 밀리기 때문입니다. 이때 만약 임대인이 빚을 갚지 않아 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우, 변제 순위가 밀려 전세 보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다.

 

우선 변제권

만약 전세 계약으로 거주하고 계신 분이라면, 꼭 알고 계셔야 하는 게 바로 우선 변제권입니다. 우선 변제권은 마치 먼저 줄을 서서 기다리는 사람처럼, 경매에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해, 집이 경매에 넘어가더라도 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다는 것이라고 생각하면 됩니다. 이 우선 변제권의 특징을 자세하게 설명해 보겠습니다.

특징

• 경매에서 우선적으로 배당: 경매에서 부동산의 매득금이 발생하면, 우선 변제권자가 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받습니다.
• 설정 요건: 임차인이 계약서에 확정일자를 명기하고, 전입신고를 마친 경우에만 우선 변제권을 취득할 수 있습니다.
• 최우선 변제권: 소액임차인은 특별히 최우선 변제권을 인정받습니다. 이는 주택가격의 2분의 1 이하의 전세금을 지불한 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
• 근저당권과의 차이: 근저당권은 미래에 발생할 불특정 채권을 담보하는 반면, 우선 변제권은 현재 발생한 임대차 채권을 담보합니다.

 

전입 신고와 확정일자

위에서 말했듯, 우선 변제권을 얻기 위해서는 꼭 전입 신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입 신고와 확정일자의 자세한 내용은 아래와 같습니다.

전입 신고

전입신고는 새로운 거주지로 이사했을 때 필수로 해야 하는 행정 절차입니다. 간단히 말해, 새로운 주소를 정부에 알려주는 것이라고 생각하면 되며, 이는 이사 후 14일 이내에 신고해야 합니다. 동사무소에 가면 빠르고 쉽게 처리를 해주기 때문에 꼭 잔금을 치른 당일에 하는 것을 권장드립니다.

확정일자

확정일자는 임차주택의 관할 주민센터 등에서 임대차 계약을 공식적으로 확인하는 일자를 말합니다. 이 일자는 우선 변제권을 얻기 위해 꼭 필요합니다. 확정일자의 경우, 온라인으로도 쉽게 부여받을 수 있기 때문에 계약이 완료되는 즉시, 받는 것을 권장드립니다.

 

 

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이상으로 전세 계약 관련 용어에 대한 설명 마칩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.